東京地方裁判所 平成７年（ワ）２３２５７号 判決 1997年8月26日
原告
金徳弘
右訴訟代理人弁護士
秋葉信幸
被告
大沢恵美子
右訴訟代理人弁護士
玉木賢明
主文
一 被告は、原告に対し、金四〇〇万円及び内金二〇〇万円に対する平成九年一月二一日から、内金二〇〇万円に対する平成一一年七月一日から、各支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二 訴訟費用は、被告の負担とする。
三 この判決は、仮に執行することができる。
事実及び理由
第一 原告の請求
主文同旨
第二 事案の概要
本件は、土地建物を被告から購入して転売した原告が、転売先から、川崎市との間の所有権確認請求訴訟において右売買対象土地の一部が川崎市の所有であることが確定した旨の連絡を受け、その分の代金減額請求を受けたため、訴訟上の和解によって四〇〇万円を右転売先に支払うことになったとして、右土地のもともとの売主である被告に対し、民法五六三条に基づき、自分が受けたのと同様の代金減額請求訴訟を提起したという事案であるが、中心的争点は、（一）民法五六四条所定の一年の権利行使期間の起算点である「事実ヲ知リタル時」はいつから進行するのか（原告が転売先から代金減額請求を受けたときか、又は転売先と川崎市との間の訴訟で売買対象土地の一部が川崎市の所有であることが確定した事実を原告が知ったときか）、（二）原告は、昭和六〇年に被告に対して代金減額請求権を行使しているのではないか、そうであるならば、その時に発生した減額代金分の返還請求債権が一〇年の経過によってすでに時効消滅しているのではないか、（三）代金減額請求権は、売買契約締結時から一般の消滅時効期間経過後には行使することができなくなるのか、という点である。
一 （前提となる事実）
以下の各事実は、証拠を括弧書きで摘示した部分を除いて、当事者間に争いがない。
1 原告は、昭和五六年五月一一日、被告から、別紙物件目録添付図面イ、ロ、ハ、ニ、ホ、ヘ、ト、チ、リ、イの各点を順次直線で結んだ範囲内のブロック塀等で囲まれていた部分の土地（これは、不動産広告中の敷地図（甲三三）及び実測図（甲八）各記載の土地と同一である。）が被告所有の別紙物件目録記載一及び二の各土地（以下、「本件各土地」という。）であることを前提として、その各土地上にある別紙物件目録記載三及び四の各建物（以下、個々に「本件（三）建物」のようにいい、両方を合わせて「本件各建物」という。）をも合わせて、これらの本件各土地建物を一括して四四五〇万円で買い受け、被告に対し、右代金全額を支払った（以下、「本件売買契約」という。甲三一ないし三六）。
2 原告及び朴恵子（以下、「原告ら」という。）は、朝倉文彦及び朝倉啓子（以下、両者を合わせて「朝倉ら」という。）に対し、昭和五七年九月七日、本件各土地建物を代金四五〇〇万円で売却した（以下「本件転売契約」という）。
3(一) その後の昭和五九年一月一八日、朝倉らは、川崎市からの査定によって、本件各土地の西側の一部である別紙図面イ、ロ、ハ、チ、リ、イの各点を直線で結んだ範囲内の土地（以下、「本件係争土地」という。）が川崎市の所有である旨川崎市から告げられ、昭和五九年二月一一日、原告らに対し、代金減額の請求をした（甲一）。
(二) そこで、原告は、被告に対し、昭和五九年五月一七日到達の書面で、右の事実を通知し、被告がどのような事実認識でいるのかの回答を求めたところ（甲三九の一、二）、被告は、右の書面に対し、五月二五日付の書面で、本件係争土地が被告の所有であることは長年の居住の事実と固定資産税支払い等の事実から明白であると回答した（甲四〇）。
4 朝倉らは、昭和五九年七月一七日、大森簡易裁判所に対し、原告らを相手方として、代金減額請求の調停の申立をなし、調停における相手方としての原告ら及び利害関係人としての被告が調停期日に出頭したが、被告は本件係争土地が川崎市の所有であることを否認し、調停は成立しなかった（甲一）。
5 原告は、被告に対し、昭和六〇年一月三〇日到達の内容証明郵便で本件売買契約に関し、代金減額の請求をしたが、これに対して、被告は、再度原告に対し、本件係争土地は被告の所有であることを、前年五月二五日付書面と同じ理由をつけて、昭和六〇年二月一〇日ころ到達の書面で通知した。
6 朝倉らは、昭和六〇年一〇月二八日、横浜地方裁判所川崎支部に対し、川崎市を被告とする本件係争土地の所有権確認の訴え（以下、「別件所有権確認請求訴訟」という。）を提起するとともに、昭和六〇年一二月四日、原告らに対し、訴訟告知をした（甲一）。
7(一) 右別件所有権確認請求訴訟においては、第一審の昭和六二年七月八日の第一一回口頭弁論期日に被告も証人として出頭し、本件係争土地がもともと被告が買い受けて所有していた土地であって、川崎市の所有地ではない趣旨の証言をしたが、次の経過で、平成七年二月二四日、朝倉らの所有権確認請求を棄却するとの判決が確定した。
① 平成六年三月三〇日
第一審において請求棄却判決
② 平成六年八月二九日
控訴審において控訴棄却判決
③ 平成七年二月二四日
上告審において上告棄却判決
(二) なお、右別件所有権確認請求訴訟の判決においては、次のように認定・判断された（甲三六ないし三八）。
① 本件係争土地は、川崎市が昭和三九年に神奈川県から譲り受けた渋川用排水路用地の一部であり、もともと、渋川の堤防の法面が民有地と接していた辺りの土地であるが、渋川が氾濫して改修作業が行われる度に民有地が嵩上げされたため、徐々に法面が埋められ、渋川用排水路用地と民有地との境界が不明確になっていった。
② 川崎市は、渋川用排水路用地の管理を神奈川県から移管された直後から官民境界を明確にするための作業に着手し、昭和三九年一一月には右渋川用排水路用地を事実上占有していた民有地の所有者らから、占有地内の植樹や塀を撤去する旨の誓約書を提出させ、昭和四二年一月には官民境界査定を実施し、別紙図面のチ、ハを結ぶ直線上に境界石を設置した。
被告の亡夫の大澤清は、被告からの授権に基づき、右撤去承諾書に署名押印をしていたが（甲二一）、官民境界査定には、亡夫大澤清も被告も立ち会っていなかった。
③ 被告は、昭和三二年に、本件各土地を買い受け、昭和四三年に亡夫大澤清名義で本件（三）建物を、被告名義で本件（四）建物を、それぞれ建築し、居住していたが、その数年後、別紙図面チ、リ、イ、ロ、ハの各点を結ぶ直線上の大半にコンクリートブロック塀、門柱、鉄製フェンスを設置し、本件係争土地をも含めて占有を継続するようになっていたが、昭和五五年に亡夫大澤清が死亡したため、昭和五六年に本件各土地建物を売却することになった。
④ 本件係争土地は前主から買い受けた民有地の一部であり、現況のブロック塀が設置されている場所に被告の買受け当初から板塀があった旨被告は証言するが、たやすく採用することができない。
二 （原告の主張）
1 右のとおり、平成七年二月二四日に別件所有権確認請求訴訟において朝倉らの上告が棄却されたことによって、本件係争土地はもともと川崎市の所有であって、被告が原告にその所有権を移転することが不能であることが確実になった。
2 そして、原告は、右上告審の結果を朝倉らから連絡された平成七年四月二七日（右所有権一部移転不能の事実を知ったとき。甲一）から一年以内の平成七年一一月二七日、被告に対し、民法五六三条に基づく代金減額請求の意思表示をした。
3 減額代金額の計算
(一) 建物代金の除外
本件売買契約当時、本件（三）建物は、建築後一三年経過した木造二階建てであり、本件（四）建物は、建築後の経過年数はほぼ同様の六畳一間の増築部分である。本件（三）建物は朝倉らが買受後しばらく経過してから取り壊しており、本件（四）建物は、右朝倉らが買受直後の昭和五七年一一月に取り壊していることからも窺えるとおり、いずれも経済的価値は低い。当時の中古建物付きの土地の売買当事者の一般的な意思は、土地代金が売買代金のほとんどを占めるとするのが通常である。したがって、次のとおり、売買代金を土地と建物の固定資産税の評価額で按分比例して建物の価額を算出すれば、建物の評価としては、十分である。
建物 112万2000円（甲34の課税価格欄）×｛（55.48ｍ2＋31.8ｍ2＋18.58ｍ2）÷（55.48ｍ2＋31.8ｍ2）｝＝136万0849円（甲七、三二）
按分計算 四四五〇万円（甲三）×｛四六三万九〇〇〇円÷（四六三万九〇〇〇円＋一三六万〇八四九円）｝=三四四〇万六七八二円
右の計算により、本件売買土地の土地代金は三四四〇万六七八二円となる。
(二) 面積比による減額代金の計算
そして、本件係争土地の代金相当額は、本件売買土地に占める本件係争土地の面積割合で単純に算出すると、次のとおり、六五八万四八七七円となる。
本件売買対象土地の実測面積
140.19ｍ2（甲八）
本件係争土地の面積
26.83ｍ2
単純計算による減額代金
3440万6782円×（26.83ｍ2÷140.19ｍ2）=658万4877円
(三) 朝倉との代金減額の和解
原告らは、朝倉らから、本件転売契約に関し、一〇一九万四三四二円の代金減額請求の訴えを提起されたが（甲一）、被告に対し、右訴訟に関して訴訟告知をしたうえ、平成八年一一月二二日、朝倉らとの間で、和解金四〇〇万円を支払う旨の訴訟上の和解を成立させ、内二〇〇万円を平成九年一月二〇日に支払済みであり、残額二〇〇万円を平成一一年六月三〇日に支払う予定である（甲四一）。そこで、原告は、右四〇〇万円についてのみ、代金減額請求をする。
よって、原告は、被告に対し、民法五六三条による本件売買契約の代金減額請求権に基づき、減額された代金額四〇〇万円及び内二〇〇万円に対する平成九年一月二一日から、内二〇〇万円に対する平成一一年七月一日から、各支払済みまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める。
三 （被告の主張）
1 本件売買契約は、土地と建物という異種の目的物が売買対象となっているため、割合によって減額されるべき代金額を算出することができない。したがって、土地と建物という異種の権利を一括して売買したような本件売買契約については、民法五六三条が適用されないと解すべきである。
2 代金減額請求権の裁判外の行使後の消滅時効期間経過
仮に、本件売買契約に民法五六三条が適用されるとしても、原告は、昭和五九年二月一一日に朝倉らから、本件係争土地が川崎市の所有である旨の通知を受けていたのであるから、そのときが民法五六四条の「事実ヲ知リタル時」に該当し、それから同条所定の一年以内に代金減額請求の意思表示をしなければならない。
3 本件売買契約時から一〇年の消滅時効期間の満了
民法五六三条の代金減額請求権は、事実を知ったときから一年以内ならばいつまでも行使することができると解すべきではなく、その行使によって発生する請求権の消滅時効の期間制限にも服すると解すべきである（数量指示売買に関する大阪高判昭和五五年一一月一一日判決・判例時報一〇〇〇号九六頁参照。なお、不安定な法律関係を早期に解決しようとする担保責任に関する期間の制限規定の趣旨は、数量指示売買であろうが、他人物売買であろうが異ならない。）。そうすると、本件の代金減額請求権は、原告と被告が本件売買契約を締結した昭和五六年五月一一日から一〇年の期間を経過した時点でその消滅時効が完成しており、その後の平成七年一一月二七日になされたという原告主張の代金減額請求は、失当である。
実際にも、原告は、被告に対し、それから一年内の昭和六〇年一月三〇日に内容証明郵便によって代金減額請求をしているが（甲二九末尾参照）、一旦行使された右代金減額請求権によって発生した減額代金の返還請求債権は、それから一〇年間の経過によって、その消滅時効が完成しており、その後の平成七年になってからなされた再度の代金減額請求又は減額された代金の返還請求は、失当である。
四 （原告の再主張）
1 被告は、本件に関して民法五六三条を適用することに疑問を呈しているが、建物の金額を評価し、売買代金額から建物評価額を控除して土地代金を算出すれば足りる（東京地裁平成五年八月三〇日判決・判例時報一五〇五号八四頁参照）。
2 原告は、平成七年四月二八日に朝倉らから別件所有権確認請求訴訟の敗訴が確定した旨連絡され、それによって初めて本件係争土地が本件売買契約の売主である被告以外の物に属することを知った。したがって、除斥期間の起算点は、平成七年四月二八日である。
3 被告が引用する大阪高裁昭和五五年一一月一一日判決（判例時報一〇〇〇号九六頁）の事例は、民法五六五条の数量指示売買における面積不足の事例であり、そこでは引渡を受けた以上は買主は測量を実施することにより面積が不足していることを認識できたはずであるから、引渡から一〇年で消滅時効が完成すると述べているのであり、買受土地の一部が川崎市所有であることを簡単には調査することのできなかった本件とは事情を全く異にしている。
第三 争点に対する判断
一 民法五六三条適用の可否
前記前提事実によれば、平成七年二月二四日に別件所有権確認請求訴訟において朝倉らの上告が棄却されたことによって、本件係争土地はもともと川崎市の所有であって、被告が原告にその所有権を移転することが不能であることが確実になったというのであるから、民法五六三条により、原告は被告に対する代金減額請求権を有することが明らかになった。
これに対し、被告は、異種の権利である土地と建物の一括売買であることを理由に同条の適用がない旨主張するが、移転不能となった一部分の価額を合理的に算定することができる以上、民法五六三条の適用に支障はないから、被告の右主張を採用することができない。
二 代金減額請求権行使の期間制限について
1 原告は、平成七年四月二七日に朝倉らからの連絡によって、別件所有権確認請求訴訟の上告審の結論を知らされた結果、所有権移転が一部履行不能になるかも知れないという可能性を認識していただけの状態を超えて、右一部履行不能が確実になったことを認識したものと認められるから、そのときから一年の権利行使の除斥期間が起算されるものと解すべきである。そして、それから一年以内である平成七年一一月二七日に、原告は、被告に対し、民法五六三条に基づく代金減額請求の意思表示をしているから、代金減額請求権の権利行使についての一年の除斥期間は経過していない。
2 また、被告は、「原告は、昭和六〇年一月三〇日に被告に対し代金減額請求をしており（甲二九）、それから一〇年間の経過によって、右代金減額請求権の消滅時効が完成している。」旨主張するが、被告作成の内容証明（甲二九）で言及されている原告の「昭和六〇年一月二九日付け書面の不当な請求」が代金減額請求権を直ちに行使するものであったと認めるに足りる証拠はない。前記のとおり、本件係争土地が川崎市の所有地であることが確実になったのは別件所有権確認請求訴訟が平成七年の上告棄却の判決によって終了したときであって、それまでは、最もよく事情を知っているはずの被告が別件所有権確認請求訴訟において本件係争土地が川崎市所有地ではなく、被告が買い受けた当初から板塀に囲まれた民有地であった旨主張し、その旨の証言をしていたのであるから、そのような段階において事情を知らない原告が代金減額請求に言及していたとしても、それは単に将来において朝倉らからの代金減額請求に応ずることになるならば、その分は被告に代金減額を請求せざるを得ない旨を事前に警告していたものにすぎないと解するのが相当であり、消滅時効期間が独自に進行するような減額代金の返還請求権を発生させるようなものではなかったと解すべきである。したがって、被告の右主張は、理由がない。
3 なお、被告は、「民法五六三条の代金減額請求権は、その行使によって発生する請求権の消滅時効の期間制限にも服すると解すべきであるから、本件売買契約の締結日である昭和五六年五月一一日から一〇年の期間経過をもって代金減額請求権の消滅時効が完成している。」旨主張し、数量指示売買に関する大阪高裁昭和五五年一一月一一日判決（判例時報一〇〇〇号九六頁）を引用するが、本件は、数量指示売買ではなく、所有権移転の一部履行不能の事例である。数量指示売買の場合には、買主において実測することによって容易に数量不足を知ることができるから、一〇年間以上も右実測をしなかったことの有責性をもって消滅時効による期間制限を根拠づけることができるかもしれないが、本件のように、被告から現実の引渡しを受けた土地部分に本件係争土地が含まれており、売買契約書に表示された公簿面積にも本件係争土地が含まれていたというような場合には、買主において、本件係争土地が他人所有であることを調査確認することは極めて困難であり、本件係争土地の占有経過等の詳しい事情を知らない原告としては、別件所有権確認請求訴訟の結果を待つより他なかったものと思われる。このような本件の事情を考慮するならば、少なくとも本件の代金減額請求権は、民法の条文にあるとおり、買主が一部履行不能の事実を知った時から一年内に行使すれば足り、その他に一〇年の消滅時効期間の制限には服しないものと解するのが相当であり、被告の右主張を採用することはできない。
三 減額代金額の計算
1 建物代金の除外
次のとおり、土地代金は、売買代金を土地と建物の固定資産税の評価額で按分比例して建物の価額を算出すれば足りる。
建物 112万2000円（甲34の課税価格欄）×｛（55.48ｍ2＋31.8ｍ2＋18.58ｍ2）÷（55.48ｍ2＋31.8ｍ2）｝=136万0849円（甲七、三二）
按分計算 四四五〇万円（甲三七）×｛四六三万九〇〇〇円（甲三〇の課税価格欄）÷（四六三万九〇〇〇円＋一三六万〇八四九円）｝=三四四〇万六七八二円
右の計算により、本件売買土地建物の代金うち土地代金は、三四四〇万六七八二円となる。
(二) 面積比による減額代金の計算
次に、本件係争土地の代金相当額は、本件売買土地に占める本件係争土地の面積割合で単純に算出すると、次のとおり、六五八万四八七七円となる。
本件売買対象土地の実測面積
140.19ｍ2（甲八）
本件係争土地の面積
26.83ｍ2（甲一添付図面）
単純計算による減額代金
3440万6782円×（26.83ｍ2÷140.19ｍ2）=658万4877円
(三) 朝倉らとの代金減額の和解
原告らは、朝倉らから、本件転売契約に関し、一〇一九万四三四二円の代金減額請求の訴えを提起されたが（甲一）、被告に対し、右訴訟に関して訴訟告知をしたうえ、平成八年一一月二二日、朝倉らとの間で、和解金四〇〇万円を支払う旨の訴訟上の和解を成立させ、内二〇〇万円を平成九年一月二〇日に支払済みであり（甲四二）、残額二〇〇万円を平成一一年六月三〇円に支払う予定である（甲四一）。したがって、前記減額相当額である六五八万四八七七円の内金である右和解金額四〇〇万円は、本件係争土地の減額請求代金として、相当である。
四 結論
以上によれば、民法五六三条による本件売買契約の代金減額請求権に基づく減額代金四〇〇万円及び内金二〇〇万円に対する平成九年一月二一日から、内金二〇〇万円に対する平成一一年七月一日から、各支払済みまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める原告の請求は、理由がある。
よって、主文のとおり判決する。
（裁判官齊木教朗）
別紙<省略>